Ce simulateur utilise la méthode de l'effort financier équivalent pour comparer l'achat et la location de manière juste et rigoureuse.
1. L'apport initial et les frais de départ
Le locataire est considéré comme commençant la simulation avec un capital de placement égal à l'apport personnel du propriétaire augmenté de tous les frais d'achat (frais de notaire, garantie bancaire, frais de dossier). Cet argent n'étant pas dépensé dans l'achat, il est placé sur des supports financiers (ex: PEA, Assurance-Vie, ETF) et génère des intérêts composés.
2. L'effort d'épargne mensuel
Chaque mois, le budget logement des deux profils est comparé :
- Le propriétaire paie sa mensualité de prêt, son assurance de prêt, ses charges de copropriété, sa taxe foncière et provisionne l'entretien.
- Le locataire paie son loyer et son assurance habitation.
3. La capitalisation de l'acheteur
Pendant la durée du prêt, le patrimoine du propriétaire augmente grâce à l'appréciation du marché immobilier et au remboursement du capital de son prêt (sa dette diminue). Une fois le crédit entièrement payé, ses mensualités chutent drastiquement car il ne paie plus que ses charges de copropriété et taxes.
4. L'effet de la fin du prêt
À la fin du prêt, le loyer indexé du locataire devient largement supérieur aux faibles charges du propriétaire libéré de son emprunt. L'effort financier mensuel s'inverse : pour compenser et maintenir le même budget global, le locataire doit prélever de l'épargne de son portefeuille, ce qui fait plafonner puis décroître son patrimoine.
5. Le point mort (Break-even)
C'est le moment précis (en années) où la courbe bleue (propriétaire) croise la courbe verte (locataire). Avant ce point, la location est plus rentable (grâce au placement de l'apport). Après ce point, l'achat devient définitivement plus avantageux.